De vrederechter kan op verzoek van een mede-eigenaar een (voorlopig) syndicus aanstellen wanneer de vereniging van mede-eigenaars zonder bestuur valt. Deze uitspraak verduidelijkt de omvang en de grenzen van die bijzondere opdracht onder artikel 3.89 BW.
In deze zaak bleef de algemene vergadering in gebreke om een syndicus aan te stellen, waardoor het dagelijks beheer van het gebouw stil kwam te liggen. Een mede-eigenaar wendde zich tot de vrederechter met de vraag een voorlopig syndicus te benoemen, met een nauwkeurig omschreven opdracht.
1. De feiten
De vrederechter onderzoekt vooreerst of aan de toepassingsvoorwaarden van artikel 3.89 BW is voldaan. Daartoe gaat hij na of er sprake is van een werkelijke bestuursleemte en of het belang van de vereniging van mede-eigenaars een dringende tussenkomst vereist. De omvang van de opdracht wordt vervolgens afgestemd op wat strikt noodzakelijk is om het beheer te herstellen.
Vervolgens buigt de rechter zich over de vergoeding van de aangestelde syndicus en de wijze waarop diens kosten over de mede-eigenaars worden omgeslagen…
Lees de volledige annotatie
U hebt de samenvatting gelezen. De volledige bespreking — met de motivering, de geannoteerde overwegingen en de praktijkgevolgen — is beschikbaar voor leden en per losse aankoop.
1. De feiten
De vrederechter onderzoekt vooreerst of aan de toepassingsvoorwaarden van artikel 3.89 BW is voldaan. Daartoe gaat hij na of er sprake is van een werkelijke bestuursleemte en of het belang van de vereniging van mede-eigenaars een dringende tussenkomst vereist. De omvang van de opdracht wordt vervolgens afgestemd op wat strikt noodzakelijk is om het beheer te herstellen.
2. De beoordeling
Vervolgens buigt de rechter zich over de vergoeding van de aangestelde syndicus en de wijze waarop diens kosten over de mede-eigenaars worden omgeslagen. De rechter benadrukt dat de opdracht beperkt blijft in de tijd en dat de voorlopige syndicus verantwoording verschuldigd blijft aan de algemene vergadering.
Bijzonder is dat de vrederechter de bevoegdheid van de voorlopige syndicus uitdrukkelijk beperkt tot daden van beheer en bewaring, met uitsluiting van beschikkingsdaden zonder bijkomende machtiging. Hiermee wordt de continuïteit van het beheer verzekerd zonder dat de bevoegdheid van de algemene vergadering wordt uitgehold.
3. Praktijkgevolgen
Voor de praktijk betekent dit dat een mede-eigenaar bij een bestuursleemte snel kan optreden, maar dat de gevraagde opdracht zorgvuldig en nauwkeurig moet worden omschreven. Een te ruime vraag riskeert te worden afgewezen of ingeperkt. Het verdient aanbeveling de opdracht te koppelen aan een concrete einddatum en aan de eerstvolgende algemene vergadering.
De uitspraak sluit aan bij de vaste rechtspraak die de voorlopige syndicus als een uitzonderlijke en subsidiaire maatregel beschouwt, en biedt syndici en raadslieden een bruikbaar kader om soortgelijke verzoeken te onderbouwen.